Metodología y fuentes

Cómo se calculan exactamente la cuota, los intereses, el dinero necesario y el esfuerzo sobre tus ingresos, qué hipótesis se usan y qué queda fuera del cálculo.

Última revisión de la metodología: 24 de septiembre de 2026

Qué calcula la herramienta

A partir del precio de la vivienda, tus ahorros, el porcentaje de financiación, el tipo de interés, el plazo y, si quieres, tus ingresos y gastos, la calculadora obtiene:

• La cuota mensual de la hipoteca.
• Los intereses totales y el coste total (capital más intereses).
• La entrada, los gastos de compra estimados y el dinero total que necesitas.
• Cuánto ahorro te quedaría o cuánto te faltaría.
• El esfuerzo hipotecario, el endeudamiento total y el dinero que te quedaría cada mes.
• Una tabla de amortización por años y una comparación de plazos y tipos de interés.

Sistema de amortización y periodicidad

Se utiliza el sistema francés: todas las cuotas son iguales mientras no cambie el tipo de interés. Es el sistema en el que se basa el simulador de préstamos hipotecarios del Banco de España.

Las cuotas son mensuales. El tipo de interés mensual se obtiene dividiendo el tipo nominal anual (TIN) entre 12, y todos los meses se tratan como periodos iguales.

Fórmulas

Importes de la compra

Si los ahorros restantes son negativos, la calculadora muestra esa cantidad como el dinero que faltaría.

Cuota mensual

Si el tipo de interés es 0 %, la fórmula anterior no se puede aplicar (habría una división entre cero) y la cuota es P / n.

Intereses y coste total

Esfuerzo sobre los ingresos

Estos indicadores solo se calculan si introduces unos ingresos netos mayores que cero. El endeudamiento total se compara con el 40 % de los ingresos netos, que el Banco de España menciona como capacidad de endeudamiento recomendable para el total de deudas. Es una referencia general, no un requisito legal ni un criterio de aprobación.

Tabla de amortización

La tabla se calcula mes a mes. En cada mes:

• Intereses del mes = capital pendiente × r.
• Capital amortizado = cuota − intereses del mes.
• Capital pendiente = capital pendiente anterior − capital amortizado.

Después se agrupan los 12 meses de cada año. En la última cuota se amortiza exactamente el capital que queda, para evitar restos mínimos debidos a la aritmética de coma flotante. La suma del capital amortizado coincide con el capital del préstamo y la suma de intereses coincide con los intereses totales.

El archivo CSV usa punto y coma como separador y coma decimal para abrirse bien en hojas de cálculo configuradas en español.

Redondeo

Todos los cálculos internos usan los valores completos, con todos sus decimales. Solo se redondea al mostrar los resultados: los importes a céntimos y los porcentajes a un decimal. Por eso la suma de valores redondeados de la tabla puede diferir en algún céntimo del total mostrado.

Validación de datos

• Precio de la vivienda: obligatorio, mayor que 0.
• Ahorros: obligatorio, 0 o más.
• Financiación: entre 1 % y 100 %.
• Tipo de interés: entre 0 % y 20 %. No se admiten tipos negativos en esta versión.
• Plazo: número entero de años entre 1 y 40.
• Gastos de compra: entre 0 % y 30 %.
• Ingresos, otras deudas y otros gastos: opcionales, sin valores negativos. Con ingresos de 0 € no se calculan los porcentajes de esfuerzo.

Se aceptan números en formato español (250.000 o 3,5) y también el punto como decimal en los porcentajes (3.5).

Hipótesis

• El tipo de interés se mantiene igual durante todo el plazo. En hipotecas variables o mixtas la cuota cambia cuando se revisa el tipo.
• No hay amortizaciones anticipadas, periodos de carencia ni cambios de condiciones.
• El porcentaje de financiación se aplica sobre el precio de compra.
• Los gastos de compra son el porcentaje que tú indicas, no un cálculo fiscal.

Qué no incluye

• El cálculo de impuestos de la compraventa (ITP, IVA, AJD) ni de bonificaciones autonómicas.
• Comisiones, seguros, productos vinculados ni la TAE.
• Revisiones de tipos variables o mixtos ni la evolución de índices como el Euríbor.
• El análisis de riesgo o de solvencia que hace cada entidad.

Comprobación de los cálculos

La web incluye pruebas automáticas que comparan los resultados con ejemplos calculados de forma independiente con la fórmula del sistema francés:

Las pruebas también comprueban que la tabla de amortización cierra con saldo cero, que sus sumas coinciden con el capital y los intereses totales, y que los datos no válidos se detectan. Puedes ver el resultado en la consola del navegador abriendo la calculadora con ?tests al final de la dirección.

Fuentes

• Banco de España · Simulador de préstamo hipotecario o personalSistema francés con cuotas mensuales iguales y meses tratados como periodos iguales.
• Banco de España · Consultas frecuentes del Portal del Cliente Bancario«¿Cuál es la capacidad de endeudamiento recomendada?»: no debería sobrepasar el 40 % de los ingresos netos mensuales, incluyendo todas las deudas.
• Banco de España · Gastos asociados a la hipotecaLa tasación la paga el cliente; notaría, registro, gestoría e impuestos de la hipoteca, la entidad (Ley 5/2019).
• BOE · Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliarioArtículo 11: evaluación de la solvencia del prestatario. Información precontractual (FEIN).

Revisión y cambios

La metodología se revisó por última vez el 24 de septiembre de 2026. Si encuentras un error en un cálculo, puedes comunicarlo en la dirección de contacto del aviso legal.