Hipoteca fija o variable en 2026: cuál conviene con el euríbor al 3,25 %
Es la decisión más importante al pedir una hipoteca, y el contexto ha cambiado este año: el euríbor ha vuelto a subir y el BCE ha endurecido su política. Te explicamos qué ofrece cada opción, con números reales y sin tecnicismos, para que decidas con criterio.
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La respuesta corta
- Hoy la fija sale más a cuenta en la mayoría de los casos. Las hipotecas fijas rondan el 3 %, y una variable con el euríbor actual (3,251 %) y un diferencial normal supera el 3,8 % tras el primer año.
- La variable solo compensa si el euríbor baja con fuerza y se mantiene bajo. En nuestro ejemplo, tendría que situarse de media por debajo del 2,4 % durante los 24 años siguientes.
- La fija es un seguro: pagas siempre lo mismo pase lo que pase con los tipos. La variable es una apuesta: puede salir mejor o bastante peor.
Qué diferencia hay entre fija, variable y mixta
La diferencia está en cómo se calcula el interés que pagas cada año:
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | El mismo toda la vida del préstamo | Euríbor + diferencial, revisado cada 6 o 12 meses | Fijo unos años (3 a 15) y después variable |
| Cuota | Siempre igual | Sube o baja con el euríbor | Estable al principio, variable después |
| Quién asume el riesgo | El banco | Tú | El banco al principio; después, tú |
| Comisión máxima por amortizar antes | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después | 0,25 % los 3 primeros años o 0,15 % los 5 primeros; después, 0 | Según el tramo |
| Encaja con… | Quien quiere certeza y va a tener la hipoteca muchos años | Quien tiene margen en su presupuesto y va a amortizar pronto | Quien quiere cuotas bajas al inicio y prevé amortizar en esos años |
El euríbor es el tipo al que se prestan dinero los bancos europeos. Para las hipotecas se usa el euríbor a 12 meses, y el Banco de España publica cada mes su media oficial. El diferencial es lo que el banco suma encima; queda fijado en el contrato y no cambia.
Cómo está el mercado en septiembre de 2026
Después de dos años de bajadas, 2026 ha dado un giro:
- El euríbor ha vuelto a subir. La media de septiembre ha cerrado en el 3,251 %, el nivel más alto del año, frente al 2,952 % de agosto y el 2,172 % de septiembre de 2025.
- El BCE ha subido los tipos. El 10 de septiembre los elevó 0,25 puntos y dejó la facilidad de depósito en el 2,50 %. Prevé una inflación del 3 % en 2026, por encima de su objetivo del 2 %, por el efecto de la energía y las tensiones en Oriente Próximo.
- Las hipotecas se encarecen. Según el INE, el tipo medio de las hipotecas sobre viviendas firmadas en julio fue del 3,01 % (3,03 % las fijas y 2,97 % las variables, que suelen empezar con un primer año bonificado). El 62,3 % de las hipotecas fueron a tipo fijo, y varios bancos han subido sus ofertas en las últimas semanas.
Nadie sabe qué hará el euríbor en los próximos 25 años. Lo que sí sabemos es que puede moverse mucho: pasó de más del 5 % en 2008 a valores negativos entre 2016 y 2022, y de ahí a superar el 4 % en 2023.
Los números: el mismo préstamo con fija y con variable
Tomamos una hipoteca de 180.000 € a 25 años, muy parecida al importe medio actual en España (180.785 € según el INE). Comparamos dos ofertas realistas hoy:
- Fija al 3,00 % TIN
- 853,58 €/mes siempre
- Intereses totales de la fija
- 76.074 €
- Variable: primer año al 2,90 %
- 844,25 €/mes
- Variable desde el año 2
- Euríbor + 0,60 %
A partir del segundo año, la cuota de la variable depende del euríbor. Así quedaría si se mantuviera, de media, en cada uno de estos niveles:
| Euríbor medio | Cuota variable | Frente a la fija | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 1,50 % | 774,20 € | −79 €/mes | 53.099 € |
| 2,00 % | 817,56 € | −36 €/mes | 65.588 € |
| 2,40 % (equilibrio) | 853,26 € | 0 €/mes | 75.869 € |
| 3,25 % (actual) | 932,03 € | +78 €/mes | 98.555 € |
| 4,25 % | 1.029,63 € | +176 €/mes | 126.663 € |
| 5,25 % | 1.132,29 € | +279 €/mes | 156.232 € |
Cálculo con el sistema francés y cuotas mensuales, suponiendo un euríbor constante desde el segundo año. No incluye seguros, bonificaciones ni gastos.
La conclusión: la variable solo gana si el euríbor medio de los próximos 24 años queda por debajo del 2,4 %. Si se quedara donde está ahora, pagarías unos 22.000 € más de intereses que con la fija. Y si subiera un punto más, la diferencia pasaría de los 50.000 €.
Fíjate también en la asimetría: si el euríbor baja al 2 %, ahorras 36 € al mes; si sube al 4,25 %, pagas 176 € más. Con los tipos actuales, la variable tiene más que perder que ganar.
Cuándo conviene una hipoteca fija
- Tu presupuesto es ajustado y una subida de 150 o 200 € en la cuota te complicaría el mes.
- Vas a tener la hipoteca muchos años y no prevés amortizar mucho por adelantado.
- Te encuentras una fija por debajo del 3 % TIN con bonificaciones que te compensan.
- Prefieres dormir tranquilo: sabes desde el primer día lo que vas a pagar en total.
Cuándo puede tener sentido una variable
- Consigues un diferencial muy bajo (0,30 a 0,50 %) y tienes ingresos holgados para aguantar subidas.
- Vas a amortizar gran parte del préstamo en pocos años (por una herencia, la venta de otra vivienda o ahorro alto). En la variable la comisión por amortizar es mínima.
- Piensas vender la casa en pocos años.
- Crees que el euríbor bajará con claridad y estás dispuesto a asumir el riesgo si no lo hace.
¿Y la hipoteca mixta?
La mixta ofrece un tipo fijo, normalmente más bajo que el de la fija pura, durante los primeros años, y después pasa a euríbor más diferencial. Funciona bien si en esos años fijos vas a amortizar una parte importante del capital. Si no, solo aplazas el riesgo: en el año 6 o en el 11 tu cuota dependerá del euríbor de ese momento. Compárala siempre con el diferencial que aplicará después, no solo con el tipo inicial.
La letra pequeña que cambia la comparación
Mira el TIN y la TAE, no solo el tipo anunciado
El TIN es el interés que se usa para calcular tu cuota. La TAE añade comisiones y el coste de los productos obligatorios, así que sirve para comparar ofertas. En una variable, la TAE es solo una estimación, porque supone que el euríbor no cambia.
Bonificaciones: haz la cuenta completa
Casi todos los tipos anunciados exigen domiciliar la nómina y contratar seguros de vida y hogar con el banco. Rebajar el tipo 0,5 puntos supone unos 45 € al mes en nuestro ejemplo. Si los seguros te cuestan más que eso frente a contratarlos por tu cuenta, la bonificación no compensa. Por ley, el banco no puede obligarte a mantener los seguros con él para darte la hipoteca: solo puede bonificar si lo haces.
Comisiones máximas por ley
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que te pueden cobrar:
- Amortizar antes en una fija: hasta el 2 % del capital devuelto en los 10 primeros años y el 1,5 % después, y solo si al banco le supone una pérdida.
- Amortizar antes en una variable: hasta el 0,25 % en los 3 primeros años o el 0,15 % en los 5 primeros (el contrato elige una opción). Después, nada.
- Pasar de variable a fija: como máximo el 0,05 % en los 3 primeros años. Después, gratis.
Esto último es importante: si hoy firmas una variable, podrás pasarte a fija más adelante casi sin coste, pero al tipo fijo que ofrezcan los bancos en ese momento, que puede ser más alto que el de ahora.
Cómo decidir en cuatro pasos
- Calcula la cuota de la fija con el tipo que te ofrecen. Puedes hacerlo en nuestra calculadora de hipoteca.
- Haz la prueba de estrés de la variable: calcula la cuota con el euríbor 2 puntos por encima del actual. Si no podrías pagarla con comodidad, descarta la variable.
- Compara con el punto de equilibrio: resta el diferencial de la variable al tipo de la fija. Ese es, aproximadamente, el euríbor medio que necesitarías para que la variable te salga mejor.
- Pide la FEIN a varios bancos y compara la TAE y el coste real de las vinculaciones, no solo el tipo anunciado.
Y recuerda: además de la hipoteca, tendrás que pagar con ahorros los impuestos y gastos de la compra. Calcula cuánto son en tu comunidad con nuestra calculadora de gastos de compra.
Calcula la cuota de tu hipoteca →
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor ahora, una hipoteca fija o variable?
Con el euríbor en el 3,25 % y las fijas en torno al 3 %, la fija sale más barata salvo que el euríbor baje y se mantenga por debajo del 2,4 % de media durante el resto del préstamo. Si buscas cuotas estables, la fija es la opción más prudente en este momento.
¿Cuánto sube la cuota de una hipoteca variable si sube el euríbor?
En una hipoteca de 180.000 € a 25 años, cada punto que sube el euríbor encarece la cuota en unos 95 € al mes. Con el euríbor al 3,25 % y un diferencial del 0,60 %, la cuota ronda los 932 €; con el euríbor al 2 %, serían unos 818 €.
¿Puedo pasar mi hipoteca de variable a fija?
Sí, negociando con tu banco (novación) o llevándola a otro (subrogación). Por ley, la comisión no puede superar el 0,05 % durante los tres primeros años del préstamo, y a partir de ahí es gratis. Aparte puede haber gastos de notaría y registro.
¿Qué es una hipoteca mixta?
Una hipoteca con un tipo fijo durante los primeros años (normalmente entre 3 y 15) y un tipo variable, euríbor más un diferencial, el resto del plazo. Suele empezar con un tipo más bajo que la fija, pero traslada el riesgo del euríbor a los años siguientes.
Fuentes
- Banco Central Europeo · Decisiones de política monetaria, 10 de septiembre de 2026Subida de 0,25 puntos; facilidad de depósito en el 2,50 %; proyección de inflación del 3 % en 2026.
- Banco de España · Tipos de interés de referencia oficialesMedia mensual oficial del euríbor a 12 meses.
- INE · Estadística de hipotecas (julio de 2026)Tipo medio del 3,01 %, importe medio de 180.785 € y 62,3 % de hipotecas a tipo fijo.
- BOE · Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliarioLímites de las comisiones por reembolso anticipado y por cambio de variable a fijo.
- Banco de España · Reembolso anticipadoResumen de las comisiones máximas aplicables.
Artículo publicado el . Revisamos las cifras cada mes con el nuevo dato del euríbor.